Húsnæðislán eru flest verðtryggð og þáttur fasteignaverðs nemur 15-18% af þeirri vísitölu sem verðtryggingin miðast við. Eftir að hafa meira en þrefaldast síðan 1994, hefur vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu nú loksins hætt að hækka. Það þurfti heimskreppu til. En hún lækkar furðu lítið. Stendur eiginlega í stað. Hvernig getur staðið á því?
Síðan kreppan skall á hefur fasteignasala nánast stöðvast. Kaupendur halda að sér höndum enda geta þeir ekki fengið lán til fasteignakaupa. Margir geta ekki selt húsin sín því að verðið sem býðst er lægra en áhvílandi lán. Þessi tregða hægir á lækkun fasteignaverðs.
Þegar ekki er hægt að fjármagna fasteignakaup er gripið til makaskipta. Seljandi fær þá aðeins lítinn hluta söluverðsins í peningum, en megnið í ódýrari fasteign, bílum eða öðrum verðmætum. Makaskipti hafa færst mjög í vöxt, einkum á höfuðborgarsvæðinu þar sem þau nema hátt í 30% af öllum sölum.
Söluverð í makaskiptum er oftast verulega hærra en ef eignin hefði verið seld gegn greiðslu í reiðufé. Þetta stafar af því að bæði seljandi og kaupandi hafa hag af því að meta eignir sem hæst því að lánshlutfall miðast við verð. Því hærra verð, því meira veð.
Hagstofan tekur þróun fasteignaverðs inn í vísitöluútreikninga. Líklega er vægi fasteigna um 15-18% af þeirri vísitölu sem fasteignalán miðast við. Þessi háu makaskiptaverð eru líka notuð í vísitölunni og það myndi leiða til ofmats á vísitölu ef ekki kæmi til sérstök niðurfærsla.
Áður en verð í makaskiptum er tekið inn í vísitöluna, er sá hluti kaupverðs sem greiddur er með íbúðum, bílum og þess háttar metinn niður um 25%. (þetta niðurmat var áður 10%) Það dregur vissulega úr skekkjunni, en mat af þessu tagi kallar á ýmsar spurningar.
Hver veit hvort 25% niðurfærsla er rétt? Hvaða rannsóknir liggja að baki þeirri tölu? Er raunverulega hægt að selja jeppana og uppítökuhúsnæðið fyrir beinharða peninga ef með aðeins 25% afföllum? Það er ómögulegt að segja.
Það er mjög ólíkt Hagstofunni að vera með ágiskanir af þessu tagi í sínum niðurstöðum. Æskilegra væri að sleppa makaskiptasamningum alfarið úr vísitölunni.
Tjónið af skekkju getur verið verulegt. Ef t.d. makaskiptasamningar væru þrátt fyrir niðurfærsluna að valda ofmati fasteignaþáttar vísitölunnar sem næmi 10%, þá leiðir það til hækkunar verðtryggðra skulda upp á 1.5% Það er veruleg fjárhæð.
Fróðlegt væri að vita hver vísitalan væri ef makaskiptasamningar væru ekki inní vísitölunni.