Frosti ræðir um afnám verðtryggingar í viðtali hjá Harmageddon á X-inu útvarpsstöð þann 4. febrúar, smellið á myndina til að heyra viðtalið.

Nefndin einhuga um skaðsemi verðtryggingar á neytendalánum

Meðal ókosta sem taldir eru í skýrslu meirihlutans: Tekjur lántakenda eru óverðtryggðar og því geta verðtryggð lán skapað hættu á yfirveðsetningu á verðbólgutímum. Verðtrygging freistar til útlánaþenslu því greiðslubyrði verðtryggðra lána er létt í upphafi en þyngist mjög í lokin. Ef verðtryggð jafngreiðslulán eru útbreidd þá dregur úr virkni stýrivaxtatækisins. Verðtrygging leiðir þannig til hærri stýrivaxta og vaxtastigs. Verðtrygging varpar allri áhættu af verðbólguskotum yfir á heimilin sem lántaka.

Í áliti minnihlutans koma fram fleiri ókosti verðtryggingar: Verðtrygging hvetji beinlínis til ofskuldsetningar heimila og auki þannig efnahagslegan óstöðugleika. Verðtrygging valdi værukærð gagnvart verðbólgu. Vísbendingar séu um að verðbólga hafi verið ofreiknuð. Bankakerfið hagnast á verðbólgu. Verðtrygging lána sé verðbólguvaldur.

Nefndin varð einhuga um að skaðsemi verðtryggingar sé það mikil að rökstyðja megi skert samningsfrelsi vegna lánssamninga verðtryggðra neytendalána. Ég er því sammála, hér er grein sem ég skrifaði um rök með og móti verðtryggingu.

Meirihlutinn leggur til afnám í skrefum

Tillaga meirihlutans er að frá og með 1. janúar 2015 verði bannað að veita verðtryggð jafngreiðslulán lengri en til 25 ára. Lágmarkstími nýrra verðtryggðra neytendalána verði lengdur úr 5 í 10 ár. Takmarkanir verði á veðsetningu vegna verðtryggðra íbúðalána og hvatar auknir til töku og veitingar óverðtryggðra lána. Eigi síðar en 2016 verði reynslan metin og mótuð áætlun um fullt afnám.

Minnihlutinn leggur til afnám í einu skrefi

Tillaga minnihlutans er að verðtrygging nýrra neytendalána verði óheimil frá og með 1. júlí 2014. Gripið verði til mótvægisaðgerða eftir því sem við á, þar á meðal: Skattaívilnun til niðurgreiðslu á höfuðstól fyrstu ár lánstímans. Boðið verði upp á afborgunarlaus lán, þ.e. aðeins vextir greiddir fyrstu ár lánstímans. Nýta megi séreignasparnað til að lækka höfuðstól lána. Vaxtabótum verði beitt til að létta greiðslubyrði. Varnir settar gegn fákeppni og okri á bankamarkaði. Ríkið gefi út verðtryggð skuldabréf. Þak verði sett á verðtryggingu eldri lána. Endurskoða þurfi mælingu neysluvísitölu og leiðrétta hugsanlegan ofreikning hennar.

Helstu rök meirihlutans gegn afnámi í einu skrefi

Meirihlutinn telur að afnám verðtryggingar af neytendalánum í einu vetfangi hefði víðtæk áhrif.

1. Greiðslubyrði óverðtryggðra lána er hærri en verðtryggðra í upphafi lánstíma, sem þýðir minna aðgengi að fjármagni, minni eftirspurn eftir húsnæði og lægra fasteignaverð. Einnig dragi úr einkaneyslu og þar með hagvexti. Greining Seðlabanka Íslands bendi til þess að afnám verðtryggingar geti haft mjög neikvæð áhrif á hagkerfið.
2. Heimilin verði berskjölduð fyrir bröttu vaxtahækkunarferli þar sem ólíklegt sé að fastir vextir bjóðist til langs tíma.
3. Staða Íbúðalánasjóðs myndi versna með tilheyrandi kostnaði fyrir ríkissjóð.
4. Þá sé óvissa um hvort lífeyrissjóðir muni halda áfram að fjármagna íbúðalán ef þau verði óverðtryggð.

Vegna ofantalinna áhrifa á hagkerfið, neytendur, Íbúðalánasjóð og lífeyrissjóði, og með fjármálastöðugleika í huga telur meirihlutinn skynsamlegra að afnema verðtryggingu í áföngum.

Hversu vel halda þessi rök? 

Nefndin klofnaði í afstöðu sinni og því er eðliegt að menn skoði rökin og taki afstöðu til þeirra. Ólafur Margeirsson skrifaði pistil með gagnrýni á rök meirihlutans, Marinó G. Njálsson hefur talað fyrir afnámi strax hér og hér, og nú koma mínar hugleiðingar um efnið:

1) Aukin greiðslubyrði í upphafi lækkar fasteignaverð og dregur úr hagvexti

Það er vissulega rétt að greiðslubyrði af óverðtryggðum lánum er meiri en af verðtryggðum fyrstu árin. En við því mætti bregðast með mótvægisaðgerðum: Bjóða mætti upp á lán sem væru án afborgunar af höfuðstól fyrstu árin, þ.e. eingöngu greiddir vextir. Aðlaga vaxtabætur þannig að þær væru hærri fyrstu árin og þær jafnvel greiddar út í takt við afborganir af lánum.

Meirihlutinn byggir niðurstöðu sína á greiningu Seðlabankans sem við nánari skoðun virðist ekki í samræmi við raunveruleikann. Seðlabankinn reiknar út að fasteignaverð geti lækkað um 14-20% verði verðtrygging bönnuð af nýjum lánum. Í skýrslu Analytica kemur fram að 75% nýrra húsnæðislána eru óverðtryggð og samt hefur fasteignaverð hækkað. Því virðist ósennilegt að fasteignaverð hrynji þótt öll ný húsnæðislán verði óverðtryggð. Það má reyndar vera að fasteignaverð myndi hækka eitthvað hægar en ella. En væri það svo slæmt? Það væru þá minni líkur á fasteignabólu sem annars getur herjað á hagkerfi innan hafta.

Seðlabankinn varar við því að afnema verðtryggingu nýrra lána því það geti dregið úr einkaneyslu og hagvexti. Það er vissulega rétt, en telur Seðlabankinn æskilegt að einkaneysla í hagkerfinu sé fengin að láni? Væri ekki ábyrgara að hvetja til sparnaðar frekar en skuldsettrar neyslu?

2) Heimilin verða berskjölduð fyrir bröttu vaxtahækkunarferli

Heimilin eru nú þegar berskjölduð fyrir bröttu vaxtahækkunarferli þótt lánin séu verðtryggð. Vextirnir koma einfaldlega fram í formi verðbóta sem bætast við höfuðstólinn og bera síðan vaxtavexti út lánstímann. Skuldin hækkar og gengur þannig á eigið fé heimilisins án minnstu mótspyrnu. Verðtrygging deyfir vaxtaskyn lántakenda og lánastofnunum er veitt minna aðhald. Afleiðingin af þessum doða eru hærri vextir og á endanum meiri greiðslubyrði. Verði verðtrygging hinsvegar afnumin þá yrðu lánastofnanir sjálfar berskjaldaðar fyrir bröttu vaxtahækkunarferli og myndu deila áhættu af verðbólgu með heimilunum. Komi til verðbólguskots, munu lánastofnanir hika við að hækka vexti umfram greiðslugetu lántakenda. Það er betra fyrir þær að taka einhvern hluta af verðbólguskoti á sig og dreifa því á lengri tíma, fremur en að orsaka víðtæk vanskil hjá lántakendum.

Verði lán almennt óverðtryggð þá minnka líkur á snörpum vaxtahækkunum. Ástæðan er sú að stýrivextir Seðlabanka þyrftu ekki að hækka eins skart til að draga úr þenslu. Örlítil hækkun stýrivaxta myndi yfirleitt nægja til að slá á þenslu og vextir yrðu því almennt lægri en nú tíðkast.

3) Staða Íbúðalánasjóðs myndi versna

Fortíðarvandi Íbúðalánasjóðs er því miður orðinn hlutur sem þarf að horfast í augu við. Þeim fortíðarvanda verður vart sópað undir teppið með því að fresta afnámi verðtryggingar af nýjum lánum.

Vandi Íbúðalánasjóðs felst í því að hann getur ekki greitt upp útgefin verðtryggð eigin skuldabréf upp á 700 milljarða. Hann situr á lausu fé vegna þess að lántakendur hafa í talsverðum mæli greitt upp verðtryggð lán hjá sjóðnum. Þetta fé gæti sjóðurinn eflaust lánað út óverðtryggt til að draga úr tapinu. Þá myndi sjóðurinn reyndar sitja uppi með áhættu af misgengi á milli óverðtryggðra eigna og verðtryggðra skulda. Til að draga úr misvæginu gæti Íbúðalánasjóður gert vaxtaskiptasamning við ríkissjóð sem skuldar 700 milljörðum of mikið óverðtryggt. Einnig gæti Íbúðalánasjóður gert vaxtaskiptasamning við Landsbankann sem skuldar ríflega 200 milljörðum of mikið óverðtryggt.

4) Óvissa um að lífeyrissjóðir haldi áfram að fjármagna íbúðalán

Það er mjög erfitt að sjá fyrir sér að lífeyrissjóðir myndu ekki vilja lána til íbúðakaupa. Lán með veði í íbúðarhúsnæði eru traust fjárfesting til lengri tíma og hentar því lífeyrissjóðum einstaklega vel.

Fjármagnshöftin valda því að lífeyrissjóðir þurfa að fjárfesta ríflega 100 milljarða árlega hér á landi. Þótt fjármagnshöftin verði afnumin er ólíklegt að lífeyrissjóðir fengju ótakmarkað svigrúm til að fjárfesta erlendis næstu árin á eftir. Það ætti því að vera næg eftirspurn hjá lífeyrissjóðum eftir óverðtryggðum íbúðabréfum næstu árin.

Brýnt að afnema verðtrygginu nýrra lána strax

Skýrslur bæði meiri- og minnihluta nefndar um afnám verðtryggingar af nýjum neytendalánum eru fróðleg lesning og bera vitni um mikla og vandaða vinnu. Ég er sammála því að verðtryggingin sé skaðleg og hana beri að afnema. Nefndin klofnaði í afstöðu til þess hversu hratt ætti að afnema verðtryggingu og því er eðlilegt að rökræðan muni snúast um það álitamál.

Að mínum dómi eru veigamikil rök fyrir því að afnema verðtryggingu nýrra lána strax. Því lengur sem verðtrygging er við lýði, því lengur búum við þau vandamál sem henni fylgja: háa stýrivexti, of mikla skuldsetningu heimila, heimilin bera ein áhættu af verðbólgu á meðan bankakerfið hefur hvata til að auka verðbólgu. Það þyrfti því mjög sterk rök til að fresta þeim umbótum sem afnám verðtryggingar er. Þau rök hafa að mínum dómi ekki enn komið fram.

Viðtal í Bítinu á Bylgjunni þann 9. janúar 2013.  Rætt um ýmis efnahagsmál, krónu, verðtryggingu og fleira.

Viðtal á Bylgjunni í Reykjavík síðdegis þann 24. júní 2013. Tilefni er skýrsla frá Seðlabanka Íslands er varðar tíu liða aðgerðaráætlun ríkisstjórnarinnar.

Greinin birtist í Þjóðmálum, vor 2013

Í kjölfar efnahagshrunsins hækkuðu höfuðstólar verðtryggðra lána mjög hratt á sama tíma og raunvirði fasteigna lækkaði og ráðstöfunartekjur heimila minnkuðu. Ekki þarf að koma á óvart að við slíkar kringumstæður sýni viðhorfskannanir yfirgnæfandi fylgi við afnám verðtryggingar. Ekki eru þó allir jafn vissir um að óhætt sé að afnema verðtryggingu og telja að óverðtryggð lán verði litlu skárri. Hér verða skoðuð helstu með- og mótrök fyrir afnámi verðtryggingar og svo hvaða leiðir gætu verið færar til afnáms.

1. Verðtrygging leiðir til hærri vaxta

Vegna þess hve verðtryggð lán eru útbreidd hérlendis, hafa stýrivaxtahækkanir haft minni áhrif á neyslu og því dregið minna úr þenslu en ella. Þess vegna má ætla að stýrivextir hafi hækkað meira og verið lengur hærri, en ef verðtrygging hefði ekki verið jafn útbreidd.

2. Verðtrygging leiðir sjálfkrafa til meiri verðbólgu

Innlánsstofnanir hafa veitt 320 milljarða í verðtryggð lán. Jacky Mallet hefur fært rök fyrir því  að verðtryggð útlán innlánsstofnana leiði til aukinnar verðbólgu á Íslandi. Verðbólga hækki höfuðstól verðtryggðra útlána, hækkun höfuðstóls sé færð til tekna hjá bönkum, eigið fé banka hækki og svigrúm þeirra til peningamyndunar aukist þannig sjálfkrafa. Ef bankar nýti þetta svigrúm sitt til peningamyndunar, auki það verðbólgu. Eftir því sem árin líða magnist áhrif þessar hringrásar.

3. Gengur illa að greiða lánin upp

Í verðbólgu hækka verðtryggð lán á fyrri hluta lánstímans þótt greitt sé af þeim. Fróðlegt væri að vita hve hátt hlutfall lánþega mun ráða við að greiða lán sín að fullu. Helsta von lántakenda er að fasteignaverð hækki hraðar en skuldin. Þá er hægt að standa í skilum ef eignin selst. Frá hruni hefur eignaverð nánast staðið í stað meðan lánin hafa hækkað. Tugir þúsunda  lánþega hafa því tapað öllum sparnaði sem þeir lögðu í íbúðakaup.

4. Verðtrygging hvetur til verðbólgu

Viðskiptabankarnir eiga meira verðtryggt en þeir skulda. Þess vegna græða þeir um 1,5 milljarða kr. ef verðlag hækkar um 1%. Ríkissjóður skuldar 700 milljarða óverðtryggt og hagnast því um 7 milljarða kr. við hvert 1% í verðbólgu. Bankar og stjórnvöld eru í lykilaðstöðu hvað varðar að hafa hemil á verðbólgu en hafa hinsvegar lítinn hvata til þess. Skattahækkanir síðastliðinna þriggja ára hækkuðu neysluvísitölu með þeim afleiðingum að skuldir heimilanna hækkuðu um 22 milljarða kr.

5. Verðtryggðar skuldir lækka ekki í kreppu

Þegar efnahagsáföll dynja yfir önnur lönd, leiðir það yfirleitt til lækkunar á gjaldmiðlinum og þar með lækka bæði laun og skuldir að raunvirði. Á Íslandi lækka launin að raunvirði, en skuldirnar lækka ekki. Verðtryggingin kemur þannig í veg fyrir að hagkerfið geti aðlagað sig að breyttum aðstæðum. Það er því lengur að jafna sig, skuldir verða óviðráðanlegar, vanskil verða meiri og gjaldþrot fleiri.

Erlendis er vöxtum er oft haldið lágum til að vinna gegn samdrætti. Þá verða raunvextir oft neikvæðir og eflaust er það markvisst ætlað til að draga úr skuldsetningu. Verðtryggðir raunvextir geta hins vegar ekki orðið neikvæðir. Það kann að hljóma eins og kostur, en er í raun galli því hagkerfið er þá lengur að jafna sig. Á því tapa allir og líka kröfuhafar.

6. Verðtryggð lán eru jafn óæskileg og gengistryggð lán

Nú dettur engum í hug að veita gengistryggð lán til annara en þeirra sem geta sýnt fram á tekjur og lánshæfi í gjaldeyri. Gengistryggð lán til heimila og bílakaupa voru dæmd ólögleg. Af hverju er samt enn löglegt að veita íslenskum heimilum, sem hafa tekjur í íslenskum krónum, lán í neysluvísitölukrónum? Þetta eru tvær ólíkar myntir. Íslenska krónan er veik og sveiflukennd mynt en neysluvísitölukróna er sterkari en bæði dollar og evra. 

7. Er verðtrygging ólögleg?

Færð hafa verið rök fyrir því að verðtrygging eða framkvæmd hennar kunni að vera ólögleg. Nokkur ár gætu liðið þar til botn fæst í það álitamál fyrir dómstólum. Á meðan óvissa ríkir um lögmæti verðtryggingar er óvarlegt af stjórnvöldum og lánveitendum að bjóða upp á verðtryggð lán eins og ekkert sé.

8. Verðbólgumælingar eru ónákvæm vísindi

Gríðarlegir hagsmunir eru í húfi að verðlag sé rétt mælt. Álitamálin í mælingu og útreikningum eru margvísleg. Er réttlátt að hafa skattahækkanir inni í mælingum verðlags? Eða verðlag á erlendum varningi? Ætti að miða við kaupmátt launa? Á fasteignaverð að vera með eða ekki? Hvað með gæðabreytingar og breytt neyslumynstur? Þannig mætti lengi spyrja.

Stuttu eftir hrun seldust fasteignir ekki nema í makaskiptum. Skráð kaupverð í þeim viðskiptum var langt yfir eðlilegu markaðsvirði. Leiddi það til ofmats verðbólgu? Verðtryggð íbúðalán heimila eru líklega um 1300 milljarðar og hvert prósent í skekkju er þá 13 milljarðar. Eru útreikningar vísitölu nógu gagnsæir? Geta aðilar sannreynt þá? Hver er ábyrgur fyrir röngum útreikningum?

Fleiri rök hafa verið nefnd gegn verðtryggingu. Hún leiði til aukinna gengissveiflna, lánþegi viti ekki hvað hann muni skulda í framtíðinni og að vegna þess hve greiðslubyrði er lág í upphafi lánstíma taki fólk hærri lán en það ræður við í framtíðinni. En hvað með þau rök sem iðulega eru færð verðtryggingu til málsbóta?

a. Vextir verðtryggðra lána geta verið lægri

Lánveitandi sem veitir verðtryggt lán með föstum vöxtum þarf ekki að setja álag á vexti til að mæta óvissu um verðbólgu. Vextir ættu samkvæmt því að geta verið lægri af verðtryggðum lánum. Því miður hefur þetta ekki verið raunin#. Samkeppni er lítil og lántakendur hafa verið tilbúnir að sætta sig við mjög háa verðtryggða vexti. Því má bæta við að ef verðtrygging er nógu útbreidd til að draga úr biti stýrivaxta á hagkerfið, þá verða vextir hærri (sjá 1).

b. Greiðslubyrði verðtryggðra lána er stöðugri

Þetta er rétt. En þessi eiginleiki er hættulegur því stöðugleikinn leiðir til þess að lántakendur verða ónæmir fyrir stýrivaxtabreytingum. Vextir verða því hærri en ella. Þótt afborganir haldist lágar og jafnar, þá hækkar höfuðstóllinn hratt og hann þarf að greiða að lokum. Greiðslubyrði er frestað og að lokum verður að greiða miklu hærri skuld en ella.

c. Verðbólgan er vandamálið en ekki verðtryggingin

Það er rétt að verðbólgan er vandamálið. Eins og fram er komið (sjá 4) dregur verðtrygging alls ekki úr vandanum, heldur eykur við hann.

Verðtrygging gerir sparnað auðveldari í verðbólgu. En ekki er þó allt sem sýnist. Lánveitendur eignast verðbættar kröfur en munu þó aldrei fá borgað krónu meira en lántakendur geta greitt. Hvorki lántaka né lánveitanda er greiði gerður með því að leyfa óraunhæfum skuldum að safnast upp til síðari tíma.

d. Verðtrygging ætti að vera valkostur

Valfrelsi er yfirleitt gott og sumir vilja því að lántakendur hafi val um verðtryggt eða óverðtryggt lán. Því miður hefur það mjög slæm áhrif á hag heildarinnar ef verðtrygging er útbreidd. Vextir hækka almennt (sjá 1) og verðbólga eykst (sjá 2).

Ef það er réttlætanlegt að banna gengistryggð lán til þeirra sem hafa ekki gengistryggðar tekjur, gildir þá ekki það sama um verðtryggð lán til þeirra sem ekki hafa verðtryggðar tekjur? (sjá 6)

e. Verðtrygging er nauðsynleg vegna krónunnar

Krónan hefur vissulega tapað kaupmætti sínum hraðar en margir aðrir gjaldmiðlar. Ástæðan er sú að stjórn efnahags- og peningamála hefur verið í ólagi. Á þeim sviðum er gríðarlegt svigrúm til að gera betur. Krónan hefur tapað kaupmætti vegna peningaprentunar bankanna, sem hefur verið langt umfram vöxt og þarfir hagkerfisins. Með upptöku heildarforðakerfis myndi krónan halda verðgildi sínu jafn vel, eða betur en flestir aðrir gjaldmiðlar. Verðbólga yrði þá lítil og verðtrygging óþörf.

f. Lífeyriseignir munu rýrna án verðtryggingar

Tæplega helmingur eigna lífeyrissjóðanna eru verðtryggð skuldabréf. Ef eftirspurn er eftir verðtryggðum skuldabréfum getur ríkissjóður mætt henni með útgáfu slíkra bréfa. Það myndi líka auka hvata ríkisins til að draga úr verðbólgu (sjá 4).

g. Sá sem lánar kíló af sykri vill fá kíló af sykri til baka

Þeir sem lána peninga vilja skiljanlega fá endurgreidda peninga sem hafa sama kaupmátt. Þýðir það að lánveitendur eigi meiri rétt til verðtryggingar en aðrir í samfélaginu? Ekki nýtur launafólk verðtryggðra launa og er því ekki í aðstöðu til að standa í skilum með verðtryggð lán, nema hagvöxtur sé góður. Staðreyndin er sú að sparifjáreigendur geta ekki búist við jákvæðri ávöxtun af lánum sínum nema hagkerfið standi undir því. Á heildina litið lækka eignir í verði í kreppu og hví ættu peningakröfur einar að halda fullum kaupmætti við þær aðstæður? 

Vonandi getur lesandinn fallist á, að þó svo að gild rök séu bæði með og á móti verðtryggingu á neytendalánum þá vegi mótrökin þyngra. Viðhorfskannanir sýna að kjósendur vilja afnema verðtryggingu og flestir stjórnmálaflokkar vilja afnema eða draga úr vægi verðtryggingar í íbúða- og neytendalánum.

Afnám verðtryggingar

Hvernig gæti afnám verðtryggingar farið fram? Fyrsta verk væri að mínum dómi að banna verðtryggingu á nýjum lánum. Það er í sjálfu sér einföld aðgerð og ekki eftir neinu að bíða með það. 

Meira mál er að afnema verðtryggingu á núverandi húsnæðisskuldum heimilanna. Ef öll ný lán væru óverðtryggð og ekkert annað gert, þá myndu umskiptin líklega gerast af sjálfu sér á einum eða tveim áratugum. Sé vilji til þess, má þó hraða afnáminu mikið.

Lágmarka ætti kostnaði við að skipta verðtryggðum íbúðalánum yfir í óverðtryggð. Ríkið þyrfti að afnema stimpilgjald við skuldbreytingu. Til að hvetja lántakendur og lánastofnanir til skuldbreytingar mætti líka nota skattalega hvata. Lyklalög myndu styrkja samningsstöðu lántakenda í ferlinu. Afnám verðtryggingar í samfélaginu gæti þá gengið í gegn á einu eða tveimur árum.

Vandi Íbúðalánasjóðs

Ekki verður hjá því komist að ræða vanda Íbúðalánasjóðs hvort sem verðtrygging verður afnumin eða ekki. Vandi sjóðsins felst í því að hann situr uppi með að hafa fjármagnað sig með útgáfu verðtryggðra skuldabréfa sem ekki eru uppgreiðanleg. Útlán hans eru hins vegar uppgreiðanleg. Vanskil hafa aukist frá hruni og sjóðurinn tekið yfir um 2000 fasteignir. Þessi vandi íbúðalánasjóðs mun vissulega ekki minnka við það að útlán hans breytist í óverðtryggð lán, en það er heldur ekki víst að hann versni við afnám verðtryggingar. Sjóðurinn hefur þegar aflað sér heimilda til að veita óverðtryggð lán og leigja út eignir sínar.

Niðurstaða

Tilgangur þessara skrifa er að koma með málefnalegt innlegg í umræðuna um kosti þess og galla að afnema verðtryggingu á neytenda- og íbúðalánum og skoða hvernig afnámið færi fram. Skoðun mín er eindregið sú að afnám verðtryggingar sé nauðsynlegur áfangi til að lækka vexti, draga úr verðbólgu og bæta möguleika hagkerfisins til að jafna sig eftir áföll í framtíðinni. Afnám verðtryggingar getur tekið skamman tíma, ef hvötum verður rétt stillt upp.

Síðan kreppan skall á hefur fasteignasala nánast stöðvast. Kaupendur halda að sér höndum enda geta þeir ekki fengið lán til fasteignakaupa. Margir geta ekki selt húsin sín því að verðið sem býðst er lægra en áhvílandi lán. Þessi tregða hægir á lækkun fasteignaverðs.

Þegar ekki er hægt að fjármagna fasteignakaup er gripið til makaskipta. Seljandi fær þá aðeins lítinn hluta söluverðsins í peningum, en megnið í ódýrari fasteign, bílum eða öðrum verðmætum. Makaskipti hafa færst mjög í vöxt, einkum á höfuðborgarsvæðinu þar sem þau nema hátt í 30% af öllum sölum.

Söluverð í makaskiptum er oftast verulega hærra en ef eignin hefði verið seld gegn greiðslu í reiðufé. Þetta stafar af því að bæði seljandi og kaupandi hafa hag af því að meta eignir sem hæst því að lánshlutfall miðast við verð. Því hærra verð, því meira veð.

Hagstofan tekur þróun fasteignaverðs inn í vísitöluútreikninga. Líklega er vægi fasteigna um 15-18% af þeirri vísitölu sem fasteignalán miðast við. Þessi háu makaskiptaverð eru líka notuð í vísitölunni og það myndi leiða til ofmats á vísitölu ef ekki kæmi til sérstök niðurfærsla.

Áður en verð í makaskiptum er tekið inn í vísitöluna, er sá hluti kaupverðs sem greiddur er með íbúðum, bílum og þess háttar metinn niður um 25%. (þetta niðurmat var áður 10%) Það dregur vissulega úr skekkjunni, en mat af þessu tagi kallar á ýmsar spurningar.

Hver veit hvort 25% niðurfærsla er rétt? Hvaða rannsóknir liggja að baki þeirri tölu? Er raunverulega hægt að selja jeppana og uppítökuhúsnæðið fyrir beinharða peninga ef með aðeins 25% afföllum? Það er ómögulegt að segja.

Það er mjög ólíkt Hagstofunni að vera með ágiskanir af þessu tagi í sínum niðurstöðum. Æskilegra væri að sleppa makaskiptasamningum alfarið úr vísitölunni.

Tjónið af skekkju getur verið verulegt. Ef t.d. makaskiptasamningar væru þrátt fyrir niðurfærsluna að valda ofmati fasteignaþáttar vísitölunnar sem næmi 10%, þá  leiðir það til hækkunar verðtryggðra skulda upp á 1.5% Það er veruleg fjárhæð.

Fróðlegt væri að vita hver vísitalan væri ef makaskiptasamningar væru ekki inní vísitölunni.