Niðurstaða nefndar um afnám verðtryggingar af nýjum neytendalánum er einróma sú að verðtrygging sé skaðleg og hana þurfi að afnema. Nefndin klofnaði hins vegar í afstöðu sinni til þess hversu hratt eigi að afnema verðtrygginguna. Minnihluti nefndarinnar leggur til afnám strax á miðju ári, en meirihlutinn vill afnema verðtryggingu í áföngum og taka fyrsta skrefið næstu áramót. Þingið þarf því að velja á milli þessara valkosta. Í þessum pistli skoða ég helstu rök meirihlutans gegn afnámi í einu skrefi og set fram mótrök gegn þeim.
Nefndin einhuga um skaðsemi verðtryggingar á neytendalánum
Meðal ókosta sem taldir eru í skýrslu meirihlutans: Tekjur lántakenda eru óverðtryggðar og því geta verðtryggð lán skapað hættu á yfirveðsetningu á verðbólgutímum. Verðtrygging freistar til útlánaþenslu því greiðslubyrði verðtryggðra lána er létt í upphafi en þyngist mjög í lokin. Ef verðtryggð jafngreiðslulán eru útbreidd þá dregur úr virkni stýrivaxtatækisins. Verðtrygging leiðir þannig til hærri stýrivaxta og vaxtastigs. Verðtrygging varpar allri áhættu af verðbólguskotum yfir á heimilin sem lántaka.
Í áliti minnihlutans koma fram fleiri ókosti verðtryggingar: Verðtrygging hvetji beinlínis til ofskuldsetningar heimila og auki þannig efnahagslegan óstöðugleika. Verðtrygging valdi værukærð gagnvart verðbólgu. Vísbendingar séu um að verðbólga hafi verið ofreiknuð. Bankakerfið hagnast á verðbólgu. Verðtrygging lána sé verðbólguvaldur.
Nefndin varð einhuga um að skaðsemi verðtryggingar sé það mikil að rökstyðja megi skert samningsfrelsi vegna lánssamninga verðtryggðra neytendalána. Ég er því sammála, hér er grein sem ég skrifaði um rök með og móti verðtryggingu.
Meirihlutinn leggur til afnám í skrefum
Tillaga meirihlutans er að frá og með 1. janúar 2015 verði bannað að veita verðtryggð jafngreiðslulán lengri en til 25 ára. Lágmarkstími nýrra verðtryggðra neytendalána verði lengdur úr 5 í 10 ár. Takmarkanir verði á veðsetningu vegna verðtryggðra íbúðalána og hvatar auknir til töku og veitingar óverðtryggðra lána. Eigi síðar en 2016 verði reynslan metin og mótuð áætlun um fullt afnám.
Minnihlutinn leggur til afnám í einu skrefi
Tillaga minnihlutans er að verðtrygging nýrra neytendalána verði óheimil frá og með 1. júlí 2014. Gripið verði til mótvægisaðgerða eftir því sem við á, þar á meðal: Skattaívilnun til niðurgreiðslu á höfuðstól fyrstu ár lánstímans. Boðið verði upp á afborgunarlaus lán, þ.e. aðeins vextir greiddir fyrstu ár lánstímans. Nýta megi séreignasparnað til að lækka höfuðstól lána. Vaxtabótum verði beitt til að létta greiðslubyrði. Varnir settar gegn fákeppni og okri á bankamarkaði. Ríkið gefi út verðtryggð skuldabréf. Þak verði sett á verðtryggingu eldri lána. Endurskoða þurfi mælingu neysluvísitölu og leiðrétta hugsanlegan ofreikning hennar.
Helstu rök meirihlutans gegn afnámi í einu skrefi
Meirihlutinn telur að afnám verðtryggingar af neytendalánum í einu vetfangi hefði víðtæk áhrif.
- Greiðslubyrði óverðtryggðra lána er hærri en verðtryggðra í upphafi lánstíma, sem þýðir minna aðgengi að fjármagni, minni eftirspurn eftir húsnæði og lægra fasteignaverð. Einnig dragi úr einkaneyslu og þar með hagvexti. Greining Seðlabanka Íslands bendi til þess að afnám verðtryggingar geti haft mjög neikvæð áhrif á hagkerfið.
- Heimilin verði berskjölduð fyrir bröttu vaxtahækkunarferli þar sem ólíklegt sé að fastir vextir bjóðist til langs tíma.
- Staða Íbúðalánasjóðs myndi versna með tilheyrandi kostnaði fyrir ríkissjóð.
- Þá sé óvissa um hvort lífeyrissjóðir muni halda áfram að fjármagna íbúðalán ef þau verði óverðtryggð.
Vegna ofantalinna áhrifa á hagkerfið, neytendur, Íbúðalánasjóð og lífeyrissjóði, og með fjármálastöðugleika í huga telur meirihlutinn skynsamlegra að afnema verðtryggingu í áföngum.
Hversu vel halda þessi rök?
Nefndin klofnaði í afstöðu sinni og því er eðliegt að menn skoði rökin og taki afstöðu til þeirra. Ólafur Margeirsson skrifaði pistil með gagnrýni á rök meirihlutans, Marinó G. Njálsson hefur talað fyrir afnámi strax hér og hér, og nú koma mínar hugleiðingar um efnið:
1) Aukin greiðslubyrði í upphafi lækkar fasteignaverð og dregur úr hagvexti
Það er vissulega rétt að greiðslubyrði af óverðtryggðum lánum er meiri en af verðtryggðum fyrstu árin. En við því mætti bregðast með mótvægisaðgerðum: Bjóða mætti upp á lán sem væru án afborgunar af höfuðstól fyrstu árin, þ.e. eingöngu greiddir vextir. Aðlaga vaxtabætur þannig að þær væru hærri fyrstu árin og þær jafnvel greiddar út í takt við afborganir af lánum.
Meirihlutinn byggir niðurstöðu sína á greiningu Seðlabankans sem við nánari skoðun virðist ekki í samræmi við raunveruleikann. Seðlabankinn reiknar út að fasteignaverð geti lækkað um 14-20% verði verðtrygging bönnuð af nýjum lánum. Í skýrslu Analytica kemur fram að 75% nýrra húsnæðislána eru óverðtryggð og samt hefur fasteignaverð hækkað. Því virðist ósennilegt að fasteignaverð hrynji þótt öll ný húsnæðislán verði óverðtryggð. Það má reyndar vera að fasteignaverð myndi hækka eitthvað hægar en ella. En væri það svo slæmt? Það væru þá minni líkur á fasteignabólu sem annars getur herjað á hagkerfi innan hafta.
Seðlabankinn varar við því að afnema verðtryggingu nýrra lána því það geti dregið úr einkaneyslu og hagvexti. Það er vissulega rétt, en telur Seðlabankinn æskilegt að einkaneysla í hagkerfinu sé fengin að láni? Væri ekki ábyrgara að hvetja til sparnaðar frekar en skuldsettrar neyslu?
2) Heimilin verða berskjölduð fyrir bröttu vaxtahækkunarferli
Heimilin eru nú þegar berskjölduð fyrir bröttu vaxtahækkunarferli þótt lánin séu verðtryggð. Vextirnir koma einfaldlega fram í formi verðbóta sem bætast við höfuðstólinn og bera síðan vaxtavexti út lánstímann. Skuldin hækkar og gengur þannig á eigið fé heimilisins án minnstu mótspyrnu. Verðtrygging deyfir vaxtaskyn lántakenda og lánastofnunum er veitt minna aðhald. Afleiðingin af þessum doða eru hærri vextir og á endanum meiri greiðslubyrði. Verði verðtrygging hinsvegar afnumin þá yrðu lánastofnanir sjálfar berskjaldaðar fyrir bröttu vaxtahækkunarferli og myndu deila áhættu af verðbólgu með heimilunum. Komi til verðbólguskots, munu lánastofnanir hika við að hækka vexti umfram greiðslugetu lántakenda. Það er betra fyrir þær að taka einhvern hluta af verðbólguskoti á sig og dreifa því á lengri tíma, fremur en að orsaka víðtæk vanskil hjá lántakendum.
Verði lán almennt óverðtryggð þá minnka líkur á snörpum vaxtahækkunum. Ástæðan er sú að stýrivextir Seðlabanka þyrftu ekki að hækka eins skart til að draga úr þenslu. Örlítil hækkun stýrivaxta myndi yfirleitt nægja til að slá á þenslu og vextir yrðu því almennt lægri en nú tíðkast.
3) Staða Íbúðalánasjóðs myndi versna
Fortíðarvandi Íbúðalánasjóðs er því miður orðinn hlutur sem þarf að horfast í augu við. Þeim fortíðarvanda verður vart sópað undir teppið með því að fresta afnámi verðtryggingar af nýjum lánum.
Vandi Íbúðalánasjóðs felst í því að hann getur ekki greitt upp útgefin verðtryggð eigin skuldabréf upp á 700 milljarða. Hann situr á lausu fé vegna þess að lántakendur hafa í talsverðum mæli greitt upp verðtryggð lán hjá sjóðnum. Þetta fé gæti sjóðurinn eflaust lánað út óverðtryggt til að draga úr tapinu. Þá myndi sjóðurinn reyndar sitja uppi með áhættu af misgengi á milli óverðtryggðra eigna og verðtryggðra skulda. Til að draga úr misvæginu gæti Íbúðalánasjóður gert vaxtaskiptasamning við ríkissjóð sem skuldar 700 milljörðum of mikið óverðtryggt. Einnig gæti Íbúðalánasjóður gert vaxtaskiptasamning við Landsbankann sem skuldar ríflega 200 milljörðum of mikið óverðtryggt.
4) Óvissa um að lífeyrissjóðir haldi áfram að fjármagna íbúðalán
Það er mjög erfitt að sjá fyrir sér að lífeyrissjóðir myndu ekki vilja lána til íbúðakaupa. Lán með veði í íbúðarhúsnæði eru traust fjárfesting til lengri tíma og hentar því lífeyrissjóðum einstaklega vel.
Fjármagnshöftin valda því að lífeyrissjóðir þurfa að fjárfesta ríflega 100 milljarða árlega hér á landi. Þótt fjármagnshöftin verði afnumin er ólíklegt að lífeyrissjóðir fengju ótakmarkað svigrúm til að fjárfesta erlendis næstu árin á eftir. Það ætti því að vera næg eftirspurn hjá lífeyrissjóðum eftir óverðtryggðum íbúðabréfum næstu árin.
Brýnt að afnema verðtrygginu nýrra lána strax
Skýrslur bæði meiri- og minnihluta nefndar um afnám verðtryggingar af nýjum neytendalánum eru fróðleg lesning og bera vitni um mikla og vandaða vinnu. Ég er sammála því að verðtryggingin sé skaðleg og hana beri að afnema. Nefndin klofnaði í afstöðu til þess hversu hratt ætti að afnema verðtryggingu og því er eðlilegt að rökræðan muni snúast um það álitamál.
Að mínum dómi eru veigamikil rök fyrir því að afnema verðtryggingu nýrra lána strax. Því lengur sem verðtrygging er við lýði, því lengur búum við þau vandamál sem henni fylgja: háa stýrivexti, of mikla skuldsetningu heimila, heimilin bera ein áhættu af verðbólgu á meðan bankakerfið hefur hvata til að auka verðbólgu. Það þyrfti því mjög sterk rök til að fresta þeim umbótum sem afnám verðtryggingar er. Þau rök hafa að mínum dómi ekki enn komið fram.